Acheter un bien à Marbella et sur la Costa del Sol : la procédure, étape par étape

Les étapes en un coup d'œil

Étape 1. Obtenir votre NIE

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est le numéro d'identification que l'Espagne attribue aux étrangers. Les étrangers qui ont des liens avec l'Espagne pour des raisons économiques, professionnelles ou sociales doivent demander à la Police nationale de leur en attribuer un, et acheter un logement est une raison économique.

• En Espagne : adressez-vous à la Police nationale, directement ou par l'intermédiaire d'un bureau des étrangers (Oficina de Extranjería) ou d'un commissariat.
• Depuis l'étranger : si vous n'êtes pas en Espagne au moment de la demande, vous la déposez auprès d'un bureau consulaire espagnol.
• Ce que vous remettez : le formulaire EX-15 et la preuve du paiement de la taxe, sur le formulaire 790, code 012. Vous indiquez pourquoi vous avez besoin du numéro.
• Le délai : la police doit statuer dans les cinq jours suivant l'arrivée de la demande au bureau qui la traite.

Étape 2. Décider comment le prix sera payé

L'acte indique comment et quand le prix a été payé. Lorsqu'il est payé par virement, l'acte mentionne le numéro du compte d'où l'argent est parti et celui du compte où il est arrivé. Décidez tôt de quel compte il s'agira.

Si vous empruntez, l'acte de vente et l'acte de prêt hypothécaire sont généralement signés lors du même rendez-vous.

Étape 3. Vérifier le bien avant de signer quoi que ce soit

Les notaires espagnols indiquent quatre points à établir avant d'acheter ou de signer :

1. Qui signe pour le vendeur. Pour un logement ancien, tous les propriétaires signent. Pour un logement neuf, le dirigeant ou le mandataire du promoteur.
2. Si le bien est grevé d'une charge : une hypothèque, une saisie judiciaire, ou des impôts impayés comme l'IBI (taxe foncière annuelle).
3. Si le propriétaire est à jour des charges de copropriété et des factures d'eau, d'électricité et de gaz, et si la copropriété a voté de futurs appels de fonds.
4. Comment les frais de la vente seront partagés entre l'acheteur et le vendeur.

Demandez au Registre foncier une nota simple, un extrait du registre : elle identifie le bien et les titulaires des droits inscrits sur celui-ci. Les conservateurs facturent 9,02 euros par bien, taxes non comprises. C'est une information, pas un certificat.

Beaucoup d'acheteurs venus de l'étranger confient aussi ces vérifications à leur propre avocat. Les honoraires de l'avocat se fixent avec l'avocat.

Étape 4. Réserver le bien et signer le contrat d'arras

Avant l'acte, l'acheteur et le vendeur signent souvent un premier document, appelé contrat d'arras. Il n'est pas obligatoire, mais la loi le traite comme un contrat valable : une fois signé, il vous engage.

Les arras, l'acompte prévu au contrat, sont la somme que l'acheteur remet au vendeur à valoir sur le prix.

• Les arras confirmatoires sont les plus courantes : elles confirment le contrat et s'imputent sur le prix.
• Les arras pénitentielles ne s'appliquent que si le contrat le prévoit. Selon l'article 1454 du Code civil espagnol, l'acheteur peut se retirer en perdant l'acompte, et le vendeur peut se retirer en le restituant au double.

Un bon de réservation proposé par un agent ou un promoteur est lui aussi un contrat. Lisez ce qu'il advient de l'argent si l'une des parties se retire, et faites-vous conseiller avant de signer.

Étape 5. Signer l'acte de vente devant notaire

Une vente peut être conclue par contrat sous seing privé ou directement par acte authentique. L'acte authentique n'est pas obligatoire, mais les notaires le recommandent vivement : c'est la preuve de la vente, et c'est le document qui parvient au Registre foncier.

Vous pouvez choisir n'importe quel notaire. Les honoraires sont fixés par le gouvernement et sont les mêmes chez tous les notaires pour le même service.

Lors de la signature, le notaire :

• vérifie l'identité et la capacité de l'acheteur et du vendeur, ainsi que le titre du vendeur ;
• expose les charges qui grèvent le bien, comme les hypothèques et les saisies ;
• vérifie que les charges de copropriété sont payées ;
• demande au vendeur le certificat de performance énergétique, le reçu de l'IBI et la référence cadastrale ;
• consigne la manière dont le prix a été payé ;
• identifie le bénéficiaire effectif derrière toute société, comme l'exige la loi contre le blanchiment de capitaux ;
• explique comment les frais sont partagés.

Selon l'article 1462 du Code civil espagnol, la signature de l'acte vaut remise du logement, sauf si l'acte lui-même en dispose autrement.

Étape 6. Payer l'impôt sur l'achat

• Logement ancien : l'ITP (droits de mutation). Le taux général en Andalousie est de 7 %.
• Logement neuf acheté au promoteur : l'IVA (TVA) à 10 %, plus l'AJD (droit de timbre) au taux général andalou de 1,2 %.

En Andalousie, la déclaration d'ITP et d'AJD est déposée, et l'impôt payé, dans un délai de deux mois à compter du lendemain de l'acte.

Les chiffres, avec un exemple chiffré, figurent sur notre page Impôts et frais à l'achat d'un bien à Marbella (2026).

Étape 7. Faire inscrire l'acte au Registre foncier

Le jour de la signature, le notaire envoie une copie électronique de l'acte au Registre foncier. Le conservateur dispose de quinze jours au plus, à compter de la mention de dépôt (asiento de presentación), pour l'inscrire.

Si le vendeur ne vit pas en Espagne

Lorsque le vendeur n'est pas résident en Espagne, l'acheteur doit retenir 3 % du prix convenu et les verser à l'administration fiscale (Agencia Tributaria) sur le formulaire 211, dans le mois qui suit la vente. C'est un acompte sur l'impôt du vendeur, pas un coût supplémentaire pour l'acheteur. L'acheteur remet au vendeur une copie du formulaire.

Qui paie l'agent immobilier

Aucune des sources officielles que nous avons consultées ne fixe qui paie l'agent immobilier lors d'une vente, ni combien. C'est ce qui est convenu par écrit avec l'agent. Avant de visiter un bien, posez deux questions à l'agent : qui vous a mandaté, et qui paie vos honoraires ?

Les délais fixés par la loi

Le délai entre le contrat d'arras et l'acte n'est pas fixé par la loi. Les deux parties fixent la date dans le contrat.

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